Beneficios y riesgos de alquilar: el desahucio por falta de pago de rentas.

Mayo 27 de 2022

Una pregunta que surge siempre que nos mudamos de nuestra vivienda o tenemos en propiedad una segunda residencia que no usamos es: ¿Qué es mejor, vender o alquilar? A continuación, hablaremos de los beneficios y riesgos que supone optar por la segunda opción, esto es, el alquiler.

Como es obvio, poner un piso en alquiler va a suponer gozar de unos rendimientos pasivos a final de mes, que dependiendo del piso en cuestión, puede suponer un desahogo para hacer frente a una nueva hipoteca o incluso la posibilidad de permitirte ese capricho que llevas tiempo esperando. Igualmente, a través del arrendamiento, estarás rentabilizando esa “inversión” que en su día hiciste al adquirir el inmueble, mejorando de esta forma tu economía.

Otro aspecto muy importante que supone tener un piso alquilado, dado los tiempos que corren, tiene que ver con el mantenimiento y la seguridad del mismo. Al tener un piso arrendado, no tendrás la obligación de ir al piso cada cierto tiempo, ni tendrás que preocuparte de que puedan ocuparlo (obviamente sabiendo elegir bien a quién se enseña el piso). Por eso es muy importante saber qué documentación debes pedir a quienes quieran visitarlo.

Por supuesto, si tienes una vivienda alquilada y aún tienes hijos menores, tienes que saber que tanto la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, como el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, prevén que se pueda disponer de la vivienda si uno de nuestros hijos se independiza, siempre mediando el correspondiente preaviso al inquilino.

Por supuesto obtener una renta mensual con el alquiler de un inmueble te permite que los gastos que corresponden al mismo (IBI, comunidad, seguro, etc…) puedan ser sufragados con los rendimientos que él mismo genera, reduciendo de esta forma el impacto que tales gastos tienen en tu “economía familiar”.

Esta claro que son numerosos los beneficios de mantener arrendada una vivienda, no obstante, lo que a priori parece una situación idílica y pacífica en la que todo parece despreocupación y rendimientos económicos, puede tornarse en una pesadilla de la que no querrás más que despertarte.

Al igual que los beneficios y ventajas, son numerosos los riesgos que se corren al alquilar una vivienda. Desde que un inquilino te destroza la vivienda (sobrepasando su reparación, el importe de la fianza), hasta deudas pendientes de agua y luz (para el caso de no haber cambiado la titularidad de los suministros), altercados en la comunidad, etc…

Un ejemplo clásico de riesgo al alquilar tu vivienda es el caso de impago de las rentas por parte del inquilino, situación tornada en “moda” en los últimos años. En este caso, has de saber que nuestro ordenamiento jurídico prevé un procedimiento concreto para conseguir que el inquilino se ponga al día de sus cuotas o, caso de no hacerlo, conseguir el lanzamiento de la vivienda (desahucio por impago de rentas). No obstante, es un sentir generalizado que una vez que un inquilino deja a deber un recibo, la confianza en la relación arrendador-arrendatario comienza a desquebrajarse hasta llegar a un punto de no retorno en el que más que pretender el reintegro económico de lo debido, lo que se quiere es que ese inquilino abandone la vivienda lo antes posible, evitando así males mayores.

El juicio de desahucio tiene como finalidad recuperar la posesión de la vivienda pudiendo además el propietario reclamar las cantidades pendientes de abonar o bien solicitar únicamente la entrega del inmueble, reservándose para otro procedimiento la reclamación de cantidades debidas. En este punto, hay que destacar que en este procedimiento, el inquilino puede enervar el desahucio.

¿Qué significa la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio no es más que una forma de terminar el procedimiento judicial sin proceder al lanzamiento del inquilino y consiste en la opción que tiene el inquilino de pagar o consignar judicialmente lo debido poniendo fin al procedimiento, continuándose con el arrendamiento.

La enervación del desahucio viene recogida en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, en el art. 22.4, que reza:

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado por el Letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del art. 440, paga al actor, o pone a disposición del Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervando el desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que se declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar el desahucio.

Según el art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el plazo que tiene el inquilino para abonar o consignar las rentas debidas una vez requerido para ello es de 10 días.

Además, la propia Ley de Enjuiciamiento Civil, prevé que esta posibilidad no es infinita en el tiempo, ya que se trata de una oportunidad excepcional que el arrendatario sólo podrá usar una vez a lo largo de la duración del arrendamiento.

Como venimos diciendo, tras una primera situación de impago, la confianza con el inquilino se ve devastada y en muchos casos la única intención del propietario es solicitar el lanzamiento del mismo y recuperar la posesión de la vivienda, una vez esto podemos plantearnos ¿se puede impedir la enervación del desahucio para que, una vez acudamos al procedimiento judicial a solicitar el lanzamiento, el inquilino no tenga esta posibilidad? La respuesta es sí, con requisitos.

Requisitos para impedir la enervación del desahucio.

El Tribunal Supremo, ha señalado cuáles son los requisitos para impedir que pueda tener lugar la enervación del desahucio. No cabrá la enervación del desahucio aunque se trate de la primera vez, en los casos en los que haya existido un requerimiento previo al procedimiento y se hayan cumplido los plazos legales sin que el inquilino haya abonado las cantidades debidas.

  • La comunicación previa ha de contener un requerimiento de pago de cantidad debida.
  • El requerimiento ha de ser fehaciente, es decir, que permita acreditar que llegó a conocimiento del inquilino.
  • El objeto del requerimiento han de ser cantidades adeudadas de renta o asimiladas (p.e. facturas)
  • Deben transcurrir al menos 30 días desde la recepción del requerimiento por parte del inquilino hasta la interposición de demanda de desahucio.
  • Que una vez requerido, el inquilino no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Según nuestro Alto Tribunal, no es necesario que se incluya en el requerimiento, la indicación de que el contrato va a ser resuelto y que no procederá la enervación en ningún momento posterior de no atender al mismo.

Como siempre ocurre para cualquier decisión con trascendencia en nuestra economía es muy importante contar con el asesoramiento de un profesional que sondee entre los interesados quién será el inquilino perfecto para tu vivienda. No obstante, nunca puede existir una certeza plena y en cualquier momento un inquilino que hasta entonces consideramos solvente puede dejar de pagar alegando múltiples razones. Contar con un profesional que te asesore, puede suponer gozar de la tranquilidad a la hora de alquilar tu vivienda o mantener esa misma tranquilidad en el momento del impago del inquilino.


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